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刘建华诉吴江作陈秀球房地产买卖合同纠纷案案例评析

案情简介

2013年5月23日,卖方吴先生、陈小姐(以下简称被告)与买方刘先生(以下简称原告)在房地产中介(以下简称第三人)的促成下签订房地产买卖合同,约定被告向原告转让其名下的一处房地产。合同约定原告向被告支付2万元定金,同时约定原告须于签订《广东省买地产买卖合同》当日向被告支付第二部分楼款,余款由原告通过银行按揭的方式支付。合同约定了适用定金罚则作为违约责任。

合同签订后,原告如约支付了定金2万元,随后原告以办理银行按揭为由要求被告提供相关资料,而被告短信回复称“我能提供的只能是我的身份证和银行卡给你”,而原告声称仅该资料不符合银行的要求,双方因此发生纠纷,后原告据此为由向法院提起诉讼,要求被告双倍返还定金,引发本案。

审判经过概述:

原审一审:

程序方面:本次审判经过三次庭审,第一次及第二次庭审,法院传票传唤,被告的委托代理人出庭参加诉讼;第三次庭审,法院未经传票传唤,仅将开庭时间记入笔录,且在判决项未就被告的反诉请求作出判决。第一次庭审过程中,法院直接让原本在旁听的第三人当庭作为第三人参加诉讼。

实体方面:第三人作为无独立请求权第三人当庭陈述导致交易无法完成的原因是被告未配合提供相关材料,法院采信第三人的陈述,并据此作为主要理由判决被告败诉。

原审二审:

被告以原审一审事实认定不清且严重违反程序为由提起上诉,原审二审法院支持被告上诉诉请,将本案发回重审,该案是2015年度中山市第一人民法院第1号重审案。

重审一审:

本次庭审过程中,被告的代理律师当庭质问原告和第三人关于向银行提交贷款申请的经过以及如何得知是因被告未提供材料导致银行不予审批,最终,原告和第三人无法应对,承认并未向银行申请,作出前述判断是第三人从事中介行业的经验。本次审判,法院改变原来思路,采信了被告关于过户必须先解除抵押的观点但却仍然采信第三人的陈述,同时作出了被告与原告“且并未约定即使原告无法取得银行贷款仍要按约定支付购房款”的认定,最终认定解除抵押登记的义务在于被告,且被告未履行提供资料的附随义务,仍然判决被告败诉。

重审二审:

被告仍然不服,再次提起上诉,重点运用举证责任分配的原理详细分析原审判决的事实认定存在严重错误,同时强烈质疑本案第三人第三人的诚信,进而否定其陈述可信性。同时,被告的代理律师当庭强调被告作为普通群众,并不了解银行按揭的要求,完全不了解所需的材料与相关程序,原告或第三人应当举证证明已明确告知被告需要提供何种材料,否则,被告关于“我能提供的只能是我的身份证和银行卡给你”的回复只能理解为因原告或第三人未明确要求而作出的保守回复,并不能证实被告的真实意思表示是拒绝!最终,重审二审法院支持了被告的上诉请求,撤销了原审判决,驳回了原告关于双倍返还定金的请求,认定双方均未违约,被告向原告返还2万元定金,双方解除合同,本案至此圆满告终,被告的代理律师得到了被告的较高评价与认可!